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État des lieux
L'état des lieux est le document qui décrit précisément le logement, dressé à votre arrivée puis renouvelé à votre sortie. Établi conjointement par le locataire et le bailleur, il se joint obligatoirement au contrat de location. Chaque pièce y est passée au peigne fin : murs, sols, plafonds, serrures, prises, mais aussi équipements testés en fonctionnement, compteurs relevés et clés remises répertoriées. Cette photographie détaillée sert de référence en fin de bail : on confronte les deux versions pour séparer l'usure normale, laissée sans conséquence pour l'occupant, des dégradations réellement imputables, déductibles du dépôt de garantie sur justification. Inspectez tout méthodiquement, même en soirée ou par temps gris : notez le moindre défaut et exigez qu'il apparaisse noir sur blanc. Aucun modèle n'est imposé, mais la réglementation fixe les mentions obligatoires : servez-vous-en comme liste pour ne rien oublier. Si l'un des deux refuse de participer, une constatation par commissaire de justice, anciennement huissier, peut être engagée, selon des modalités et un partage des frais fixés par la réglementation. Conservez vos exemplaires originaux en lieu sûr jusqu'à la restitution effective du dépôt.
En pratique
Signez uniquement après avoir inspecté pièce par pièce, équipements compris, et exigez que chaque défaut soit écrit noir sur blanc. Conservez l'exemplaire d'entrée précieusement : c'est sa confrontation avec celui de sortie qui déterminera le sort du dépôt de garantie. En cas de refus de l'autre partie, demandez une constatation par commissaire de justice selon la procédure applicable.
Les états des lieux, un par un
- État des lieux d'entrée
- Fait à la remise des clés, il décrit chaque pièce, ses équipements et ses meubles, relève les compteurs et liste les clés. Il est joint au bail, pour un logement vide ou meublé comme pour un bail mobilité.
- État des lieux de sortie
- Fait à la remise des clés en fin de bail, sous la même forme que celui d'entrée. Il note ce qui a changé depuis l'entrée, les compteurs, les clés rendues et la nouvelle adresse du locataire.
- Constat locatif
- Si l'un refuse de venir, de faire l'état des lieux ou de le signer, l'autre peut appeler un commissaire de justice, qui prévient les deux parties par lettre recommandée. Ses constatations s'imposent au locataire comme au propriétaire.
- Absence d'état des lieux
- Sans état des lieux d'entrée, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire ; si le propriétaire a refusé de le faire malgré une mise en demeure, c'est à lui de prouver le bon état. Sans état des lieux de sortie, le locataire est censé avoir rendu le logement en bon état.
Questions fréquentes
Peut-on compléter un état des lieux d'entrée après coup ?
Oui. Après votre entrée, vous pouvez demander au propriétaire de modifier l'état des lieux, pour tout élément du logement, dans le délai fixé par la loi et rappelé sur service-public.gouv.fr. Un délai à part existe pour les éléments de chauffage. Si le chauffage ou l'eau chaude sont individuels, le propriétaire complète aussi l'état des lieux avec les relevés d'index. S'il refuse votre demande, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.
Qui paie l'état des lieux ?
Fait entre vous et le propriétaire, il est gratuit. Fait avec un professionnel, comme une agence, l'état des lieux d'entrée est en partie à votre charge, dans une limite fixée par la loi ; celui de sortie ne vous coûte rien, et une clause du bail contraire est réputée non écrite. Si un commissaire de justice dresse un constat, ses frais réglementés sont partagés par moitié ; vous pouvez les faire vérifier gratuitement auprès du secrétariat du tribunal compétent.
Que faire si le propriétaire ne vient pas à l'état des lieux de sortie ?
Vous pouvez faire appel à un commissaire de justice, qui dressera un constat locatif. Vous pouvez aussi rendre les clés par lettre recommandée avec accusé de réception : c'est à partir de cette remise que court le délai de restitution du dépôt de garantie. À l'inverse, si c'est le locataire qui ne vient pas, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection, qui constate le refus et désigne un commissaire de justice pour obtenir les clés.
Quelle différence entre usure normale et dégradation ?
L'usure normale, appelée vétusté, vient du temps ou de l'usage normal des matériaux et des équipements : elle ne peut entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie. Une dégradation, elle, peut être retenue, si le propriétaire la justifie : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis. Pour éviter les discussions, vous pouvez convenir d'une grille de vétusté dès la signature du bail.
Quand le dépôt de garantie est-il rendu ?
Le délai court à partir du jour où vous rendez les clés, en main propre ou par lettre recommandée. Il est plus court si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, plus long sinon ; les durées sont indiquées sur service-public.gouv.fr. Donnez votre nouvelle adresse en rendant les clés : en cas de retard, le propriétaire doit une pénalité calculée sur le loyer, sauf si le retard vient de cette adresse manquante.
Un état des lieux peut-il se faire sur tablette ?
Oui. L'état des lieux doit être écrit, sur papier ou sous forme électronique. Il peut tenir sur un seul document, avec pour chaque pièce une colonne « à l'entrée » et une colonne « à la sortie », ou sur deux documents de présentation semblable. Une fois signé, il est remis à chacun, en main propre ou par voie dématérialisée. Faites-le dans de bonnes conditions d'éclairage, et ajoutez si besoin vos observations, réserves et photos.
Sources officielles consultées
- Service-public.gouv.fr : état des lieux d'entrée dans un bail d'habitation
- Service-public.gouv.fr : état des lieux de sortie pour un bail d'habitation
- Service-public.gouv.fr : peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ?
- Service-public.gouv.fr : dépôt de garantie dans un bail d'habitation, logement vide
Termes liés
Tous les mots sont dans le Glossaire. Pour la démarche entière, voyez les Guides de démarches, et pour un document précis la Bibliothèque de formulaires.
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